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6月北京樓市供應提速成交有望繼續走高

2019-11-09 09:58:08来源:励志吧0次阅读

6月北京楼市供应提速 成交有望继续走高

继成交出现“红5月”之后,北京楼市的供应上也迎来“红6月”

北京市住建委站数据显示,6月仅上半月,北京市场已有19个项目(包含住宅和非住宅类)获批入市,与5月全月基本持平,而在6月14日单日,就有合计8个项目同日领证业内人士认为,从去年9·30新政开始,不断出台的政策对楼市的影响逐渐发酵,从股市撤出的一部分资金也已经涌入楼市,拉动了房地产市场的实际成交基于持续宽松的政策和金融环境,预计6月下半月甚至下半年,北京楼市仍会持续向好

□数据

6月供应爆发

北京市住建委站信息显示,6月上半月(截至14日),北京住宅市场共计有15个项目获准入市,相比5月同期多出3个项目,与5年全月的18个项目相比,则几乎持平这15个项目共新增住宅产品5486套,预售许可面积51.7万平方米,相比上月同期分别大增212%、66%其中,6月14日单日就有5个住宅项目和3个非住宅项目同日领证

亚豪机构预计,6月下半月以及下半年,月度开盘量都将维持在个项目左右这样的开盘量比今年初已经明显升温,北京楼市供应开始步入正轨

住建委站显示,今年1至4月,北京市场上获批入市的住宅项目个数分别是1月7个、2月4个、3月8个、4月4个,到5月升至18个,6月上半月已经达到15个;而非住宅项目今年以来的获批入市情况分别是:1月4个、2月1个、3月4个、4月6个、5月4个、6月上半月4个

□观点

紫御华府营销总监 马艳

普宅市场会继续向好

从去年9·30新政开始,不断出台的政策对楼市的影响非常明显,从股市撤出的一部分资金已经涌入楼市,拉动了房地产市场的成交基于持续宽松的政策和金融环境来判断,6月下半月,甚至包括下半年,普通住宅市场应该会持续向好,不管是刚需项目还是改善项目,在政策宽松的背景下,都会取得不错的销售业绩,成交量会稳步回升与此同时,豪宅市场有明显的不同,购房者购买豪宅的信心是有的,但可选择的项目较多,最重要的一点是,在其他投资渠道如股市相对较好的情况下,豪宅成交的回款速度会放缓,成交周期会比较长值得关注的是,今年新推出的豪宅项目户型都在200平米左右,这样总价会控制在一定范围内,从而让购房者更易接受

亚豪机构市场总监 郭毅

楼市成交量仍将保持上升

楼市的供应与需求是互为支撑、相互拉动的,目前,北京房地产市场已经呈现出需求提振促进供应增加,供应增加反过来又助力购房需求进一步拉升的特点,因此,在6月下半月,预计北京楼市成交量将保持稳中有升的态势下半年,随着股市造富效应向楼市传递过程的加速,加之宏观货币信贷政策趋于宽松的大背景,预计楼市成交量仍将保持上升

同策咨询研究部总监 张宏伟

6月成交量短期反弹是板上钉钉

从品牌房企的推盘周期来看,企业预算及销售计划安排基本遵守二季度和四季度集中推盘的原则,届时,由于品牌房企集中销售的拉动,二季度和四季度整个市场交易量也往往表现突出当前,2015年5月份已经结束,二季度还剩余6月份半个月的时间,对于房企尤其是上市房企来讲,势必要抓住二季度最后一个月的集中推盘销售的时机,以尽快完成企业预算及半年度销售业绩因此,对于6月份来讲,由于“救市”政策发力及房企推盘周期等因素,楼市去化速度将提升,市场去化周期将进一步缩短,6月份楼市一线城市成交量短期反弹是板上钉钉的事情

□特征

老项目居多

从具体项目情况来看,6月首周(6..07)北京住宅市场共有7个项目入市,相比5月最后一周多出两个,其中包括两个自住房项目旭辉满庭春MOMA与北京城建畅悦居,1个别墅项目鲁能7號别墅,以及4个普通住宅项目金泰丽湾悦栖山、中建国际港等7个项目共新增住宅产品1299套,预售许可面积13.5万平方米,环比之前一周分别增加了51%、65%

6月第二周(6..14)北京住宅市场共有8个项目入市,相比第一周多出1个其中包括两个自住房项目龙冠·冠华苑、中铁·西城,两个普通住宅项目保利·紫荆香谷、首开香溪郡,以及自由筑、旭辉丽舍公馆等4个商住项目8个项目共提供住宅产品多达4278套,预售许可面积39.3万平方米,环比之前一周分别大增229%、191%

而从6月上半月入市项目特征来看,12个普宅项目当中纯新盘项目仅两个,其他10个均为老项目后期,其中还包括像中建国际港与保利·紫荆香谷(保利·罗兰香谷二期)这类多年的老项目

“这主要是受到整体价格走势的影响,从目前市场情况来看,近期入市项目虽然已普遍呈现涨价趋势,但涨幅多在10%以内,市场价格仍然处于较为平稳态势,并未出现明显的向上趋势在这一背景之下,老项目后期由于拿地较早,成本较低,在这一价格趋势之下仍能获利较丰;但是对于纯新项目而言,由于多为近两年取得土地,高昂的土地成本使得其不能‘适应’目前的价格水平,开发商需要更多的时间等待市场价格进入新的阶段,或深耕产品使其‘鹤立鸡群’的价格能够为市场所接受”亚豪机构副总经理任启鑫说

任启鑫认为,从下半年市场情况来看,预计新盘项目入市量将逐渐增多,虽然目前住宅市场价格涨幅较小,但这一趋势持续数月整体市场价格也将上一个新的台阶,因此他预计,下半年纯新盘在市场供应中所占份额将明显加大

区域和产品类型冷热不均

在市场推盘力度增大的同时,合生创展华北区营销总监刘芸岐注意到,目前推盘加速仍然呈现分化特征,市场关注的东坝等区域目前还没有动静,而通州、朝阳等区域找到推盘机会,加速推盘

在上周末入市的项目中,位于通州的金隅·自由筑以及台湖新城V公馆都迎来最后一次开盘,位于通州土桥的金隅·自由筑也进行四期清盘活动,共100套,当天去化率达七成此外,6月14日上午9时,位于通州东北五环的首开香溪郡二期开盘推出150套平米的户型房源,2小时全部抢光,劲销5亿

在区域冷热不均的同时,楼市供应产品也出现明显分化,亚豪机构市场总监郭毅给出的数据显示,6月上半月,12个开盘的商品住宅项目中,6个项目以面积在平方米的大户型住宅产品,1个项目是别墅,其他5个以中小户型为主的项目中4个是商住盘,只有中建国际港一个项目是户型相对紧凑,面向刚需人群的住宅产品“造成这种供应局面的主要原因在于政策导向和市场需求的变化”郭毅表示,随着9·30、3·30,连续两轮对刚需及改善型需求的扶持政策的颁布,有力拉动了改善型市场需求的回暖,开发商也就针对性地推出符合市场需求的产品但当前纯商品住宅市场受到自住房的扰动,加之限购政策在北京依然严格执行,造成部分具备北京购房资格的刚需被引流至自住房市场,而政策回暖市场交易量回暖之下,部分不具备购房资格的客群也急于入市,却只能选择自由购的商住类产品,因此近期商住产品的供应也随之增加

□原因

成交升温拉动

对于6月楼市供应的大幅上涨,任启鑫认为,主要是受到市场成交的拉动,自去年的9·30新政以及今年的3·30新政之后,不断放松的楼市调控大大激发了需求方的入市热情,成交呈现持续回升趋势随着楼市库存的快速盘活,在加快现有存量去化的同时,也推动了新供应入市的步伐进入到6月之后,这一趋势得以延续,宏观经济形势下市场流动性的日益宽松以及股市套现资金的涌入,使得楼市需求呈现持续上升态势,而受到需求拉动,楼市供应逐渐升温

“各个企业在现金流要求、市场回暖行情之下,到了推盘的爆发期”对于近期出现的推盘热,刘芸岐也表示,今年上半年,央行三次降息、两次降准,尤其是在3·30楼市新政的刺激下,市场成交回暖迹象明显,北京市商品房迎来量价齐升的态势经历上半年逐月回暖之后,房企抓住这波行情,实现销售

此外,随着楼市步入6月,冲刺年中销售任务,同样成为近期楼市供应增加的推手“年中为了拼数据,将有部分超值投资房源放出,股市赚了钱的朋友们可以留意”近日,某房企销售负责人在朋友圈做起了小广告

改善型楼盘领涨

中原地产研究部统计数据显示:6月上半月,北京新房、二手房成交量继续明显上涨,其中,二手房住宅签约套数达到了8974套,创造了同期2013年3月来的最高点,环比上涨了19.3%,同比上涨数倍,新建住宅同比环比也均明显上涨

整体合计成交看,6月上半月,二手房与新房合计住宅签约12617套环比上涨了14.3%,同比涨幅更是达到了152%而价格方面,6月北京商品房住宅成交均价达到了28556元/平方米,环比上月上涨4.2%,成交结构中,中高端比例明显上涨,使得成交均价处于高位

中原地产首席分析师张大伟分析认为,持续出现的政策,对北京楼市的影响逐渐加强,在“9·30”“3·30”以及后续的系列降息影响下,二手市场率先成交升温,资金开始涌入新房市场后,拉动新房市场的成交量也呈现持续上升的趋势进入6月,在公积金政策松绑后,北京市场受到利好刺激,预计成交量会继续高位运行

从细分市场来看,普宅市场成交目前占据前列的项目均为改善型楼盘,譬如上周国风美唐项目共实现成交125套排名首位,去化相对较快亚豪机构市场总监郭毅表示,目前普宅市场当中去化较快的多具备以下几个特点:一是定位改善型需求,售价多在30000元/平方米左右,户型以舒适型两到三居为主;二是位置不能太偏远,从目前的市场状况来看,六环外成为刚需的主战场,而改善型需求多青睐五环以内的项目房源;三是价格调整幅度不能过大,例如首开国风美唐此次开盘定价22500元/平方米,相比上期上涨4%,基本属于平开

在调控政策向改善型需求倾斜的背景下,地段位置较好且定价合理的入门级豪宅,凭借高性价比优势加之未来增值预期明确,也成为吸引中产阶层的利器,单价在元/平方米的入市级豪宅产品,在近期公寓豪宅成交中占据了主导

而高端别墅市场方面,供应的充足使得别墅成交保持上涨态势从成交特征来看,面积区间在平方米的舒适性产品占据主导,而从总价来看,500万-800万元之间的中低端项目成交占比37%,居于各总价段之首郭毅认为,从特征中可以看出,目前别墅市场成交也以自住型改善类需求为主导

□链接

深圳房价涨幅领涨全国

北京楼市近期的供需回暖只是本轮一线城市市场回暖的一个代表国家统计局的数据显示,4月,北京、上海、广州、深圳4个一线城市首次出现房价全部环比上涨,其中深圳的表现尤为抢眼

3·30楼市新政以来,深圳楼市成交活跃,房价一路上涨根据国家统计局发布的数据显示,去年至今,深圳房价涨幅领跑全国,且涨幅呈越来越大趋势机构统计显示,4月下旬开始,深圳楼市剧烈升温,楼市量价齐升5月的深圳楼市继续延续4月的市场热潮,涨幅最高的南山区5月房价同比上涨了85%

事实上,深圳房价在2014年12月即以1.2%的涨幅高居全国涨幅榜首,在1月和2月再分别涨0.3%和0.2%,同样高居涨幅榜首,而在3月数据中,深圳再次以0.7%的涨幅高居榜首,实现连续4月高居全国涨幅榜首而在5月18日发布的4月房价数据中,深圳再次以1.8%的环比涨幅高居全国榜首,实现“五连冠”,并且涨幅呈现越来越大的趋势

由于行情看涨,今年4月以来,深圳市房地产权登记中心各窗口也迎来了办证高峰期深圳市规土委公布的数据,该中心平均日受理量约3500份,大大超过以往平时日受理量有媒体报道,由于近期申请办证人数众多取号难,出现“黄牛”的情形,卖号叫价甚至高达1000元

易居研究院发布的2014年度《全国35个大中城市房价收入比排行榜》显示,2014年,35城房价收入比均值为8.7,目前偏离合理值的幅度为12%其中,深圳房价收入比偏离合理值的幅度达84%,位居全国之首

上海易居房地产研究院研究总监严跃进表示,深圳楼市量上升和房价上涨成为互相刺激的因素,所以目前领先全国上涨最关键原因在于背后的市场逻辑已经在悄然发生变化第一,深圳新建商品住宅去库存周期比较短,去库存周期少于12个月,实际情况是少于8个月房价涨易跌难第二,深圳新建商品住宅的库存或者可售面积已经不足,楼盘可售的数量不多,容易加剧市场恐慌第三,深圳一直处于限购政策之中,但房价在2014年第四季度率先上涨,这改变了市场预期,即加快入市节奏,进而继续加快房价的上涨

京华时报 潘秀林 桂瑰 邢飞

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