中甲

出租房和自住房的不同

2019-08-14 19:26:35来源:励志吧0次阅读

时间:2017-10-16 

购买房产,政府在税务上给予各种优惠。这里的优惠分自住房和出租房两种。

出租房与自住房如何界定

出租房与自住房在各项税务优惠不同,因此如何界定就显得很重要。

自住房 房主须在五年之内住满两年。

出租房 这个房屋必须出租天数多于

a.14天;

b.10%的自住天数,两者取多。

也就是说,出租14天以内,租金不用上报,但是费用不可以抵扣。14天以上,租金要申报,但是费用可以抵扣。选择哪个,需要根据情况来决定。

 

自住房可以减免的费用

房屋贷款利息Mortgage Interest

房产税Property Tax

关于购购房交易的一些费用Closing Cost

房产出卖时的资本增值部分 免资本利得税Capital Gain。如果单人报税这个免税额可以达到250,000美元,如果夫妻双方联合报税这个免税额可以达到500,000美元。

出租房可以减免的费用

出租房产,除了上面提到的资本利得税以外,比自住房享有更多的税务减免。但是出租房产比自住房产需要在税务上有更多的规划与技巧,才会使你得到收益最大化。

广告费用。指为出租房招贴广告的费用;

装修费用。指为出租房装修、修补、更换各种材料的费用;

折旧费用。税法规定出租民用住房,折旧年限为27.5年,出租商铺折旧年限为 1.5年。这里面要注意的是,这折旧的基础只是房屋的价格而不是土地的价格;

差旅费用。这里只为管理出租房屋所需的旅行的费用,包括餐费,住宿费,车的使用费。

雇工费用。

佣金费用。很多人异地出租房都雇用本地经纪人管理,一般这个佣金为8%的租金收入。修理费用另算。

 

 

被动损失passive loss

谈出租房产的税务,就必须谈到被动损失passive loss。一般情况下,被动损失只能抵扣被动收益Passive Gain。例如现在投资的EB5移民,年底会收到K-1表格,上面标识的收益Gain或者损失Loss, 就是这类Passive Gain or Loss。被动损失Passive Loss 只能从被动收益Passive Gain中抵扣,不能从一般收入中抵扣。

只有房产投资这个特例,税法给与每个联合报税的家庭25,000美金的抵扣额度。在有正常工资收入的家庭来说,这是个不小的抵扣额,所以说这是很多中产家庭的福利。但是,这个抵扣是有条件的,联合报税的情况下,如果您的调整后总收入modified adjusted gross income 超过100,000美元,只能得到部分抵扣,超过150,000美元,则完全不能抵扣了。

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